07. May 2024 von Mathis Engelmann | Immobilienfinanzierung
Kommt die Baufi zurück?
Nach zwei Jahren, in denen das Baufinanzierungsgeschäft nahezu zum Erliegen gekommen war, zeigen sich Silberstreifen am Horizont.
Es gibt eine Reihe von Anzeichen dafür, dass die größte Delle auf dem Immobilienmarkt hinter uns liegt. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) rechnet beispielsweise damit, dass sich das Neugeschäft 2024 nach zwei sehr schweren Jahren wieder ein wenig belebt. Der VDP geht davon aus, dass etwa zur Jahresmitte eine Erholung bei den Wohnimmobilienpreisen einsetzen könnte.
Bodenbildung bei Immobilienpreisen in Sicht
Auch das Kieler Institut für Wirtschaft (IfW) sieht den möglichen Beginn einer Bodenbildung bei den Immobilienpreisen. Die Kieler Forscher weisen darauf hin, dass eine Preiskorrektur nach der über 10 Jahre andauernden Immobilienrallye auch überfällig war – wenn auch vielleicht nicht ganz so heftig wie in den beiden vergangenen Jahren. Im vierten Quartal des vergangenen Jahres hätten sich die Preise jedenfalls bereits leicht stabilisiert.
Für die Autoren einer Studie von Ernst & Young Real Estate ist die Krise zwar noch nicht überwunden und auch die Preiskorrektur wohl noch nicht ganz beendet. Dennoch sehen auch sie, dass sich die Anzeichen für eine Bodenbildung am Immobilienmarkt verdichten. Auch der Europace Hauspreisindex (EPX) zeigt im März leicht steigende Preise für Wohnimmobilien.
Zinssenkungen zum Sommer
Für potenzielle Immobilienkäufer, die sich aus Sorge vor weiterem Wertverlust bisher auf dem Markt zurückgehalten haben, ist dies ein wichtiges Signal. Es spricht einiges dafür, dass es wohl nicht mehr viel billiger werden dürfte. Soweit die Preisentwicklung. Und auch auf der Zinsseite könnte sich etwas bewegen. Sollte die EZB im Juni tatsächlich die Leitzinsen senken, dürften auch die Baufinanzierungszinsen wieder ein klein wenig zurückgehen. Sie liegen dann zwar deutlich unter den bis zu 4,5 Prozent des Jahres 2023, aber natürlich weit entfernt von den historischen Tiefständen der Jahre 2019-2022 mit teils unter 1,0 Prozent. Um auf diesem Zinsniveau zu darstellbaren Raten zu gelangen, ist vor allem eines notwendig: mehr Eigenkapital. Darauf weisen derzeit alle Baufinanzierer unabhängig voneinander hin.
Die Nachfrage nach Wohnraum ist jedenfalls da. Sie zeigt sich in den kontinuierlich steigenden Mietpreisen. Auch durch deren Entwicklung gibt es wieder mehr Menschen, die sich ernsthaft mit dem Erwerb einer Immobilie befassen. Da passte es ins Bild, dass die Hypothekenfinanzierer von wachsendem Interesse berichten, vor allem im privaten Bereich. So war es zumindest von Wirtschaftsminister Habeck im Rahmen des Wohnungsbautags 2024 zu hören.
Trend zu erneuerbaren Energien
Neben dem Immobilienerwerb betrifft ein wichtiger Teil des Finanzierungsaufkommens die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien. Der Wärmeindex der Bosch-Tochter DAA verzeichnet im ersten Quartal 2024 eine stark schwankende Nachfrage nach verschiedenen Heizungssystemen. Generell gehe die Tendenz jedoch in Richtung Erneuerbare Energien. Insbesondere die Nachfrage nach Wärmepumpen, die im vergangenen Jahr noch komplett eingebrochen war, habe wieder zugelegt. In dem DAA-Index wird jedoch auch die Wechselwirkung zwischen Heizungsmarkt und energiepolitischen Signalen deutlich. So gab es einen „Peak“ bei den Anträgen auf Erneuerbare Energien pünktlich zum 27.2.2024, als bei der KfW wieder Anträge auf Heizungsförderung gestellt werden konnten.
Fördermittel einplanen
Stichwort Förderung: Je teurer die Finanzierung ist, ganz gleich ob bei Haus oder Heizung, desto wichtiger ist die Einbindung und Nutzung passender Fördermittel. Vorausschauendes Handeln kann hier bares Geld wert sein. Nach dem abrupten Stopp von KfW-Fördermitteln Ende 2023 ist in der Baubranche ein gewisses Misstrauen geblieben. So stellt zum Beispiel die Deutsche Handwerks Zeitung im Februar die Frage, wie lange wohl diesmal das Fördergeld reicht. Und nachdem es beim BAFA zu Verzögerungen bei der Bewilligung und Auszahlung von Fördermitteln gekommen war, ließen die Spekulationen nicht auf sich warten. Das Bundesamt sah sich veranlasst, auf seiner Internetseite klarzustellen, dass es sich nur um „Verzögerungen“ handeln würde und dass man intensiv daran arbeite, die Situation zu verbessern.
Gut vorbereitet
Alles in allem müssen potenzielle Käuferinnen und Käufer oder Bauherren viele Aspekte im Blick behalten und sind auf eine umsichtige Beratung angewiesen. Dies gilt nicht zuletzt für den veränderten Mix der Finanzierung mit mehr Eigenkapital und einer konsequenten Ausschöpfung zur Verfügung stehender Fördermittel. Auch der Faktor Zeit spielt eine Rolle. 2023 hat uns gelehrt, dass Fördertöpfe auch leerlaufen können. Daher sind ernsthafte Interessenten im Vorteil, die sich mit ihrer Beraterin oder ihrem Berater frühzeitig um die entsprechenden Anträge gekümmert haben.