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Viele Mieter und angehende Kapitalanleger denken angesichts der niedrigen Zinsen über den Kauf einer Immobilie nach. Thomas Franke, Berater der LBS Bayern in Landsberg am Lech, erklärt im WhoFinance-Interview, worauf man bei einer Immobilienfinanzierung achten muss und wie man die Zinsbelastung aus einer Finanzierung am besten einschätzen kann.

WhoFinance: Herr Franke, wenn ein Kunde zu Ihnen kommt mit dem Plan, in zehn Jahren eine eigene Immobilie zu kaufen – was raten Sie ihm?

Thomas Franke: In diesen Fall empfehle ich immer eine sogenannte „Finanzierung auf Probe“. Das bedeutet: Ich finde im Beratungsgespräch mit dem Kunden heraus, welche Immobilie er sich vorstellt, kalkuliere mit ihm, was sie in etwa kosten wird und erkundige mich, wie hoch die monatliche Rate sein darf.

Ist die bisherige Mietzahlung dafür ein guter Richtwert?

Meistens ist es so, dass Kunden für die eigene Immobilie bereit sind, mehr Geld auszugeben als für eine gemietete Immobilie. Diese Differenz empfehle ich heute bereits für die Finanzierung in zehn Jahren auf die Seite zu legen. Denn so kann man Eigenkapital ansparen. Und es hilft, oft sich schon jetzt an die dann veränderte finanzielle Situation zu gewöhnen.

Also sollte man sich schon jetzt auf die zukünftige Belastung einstellen?

Ja. Ich habe mit dieser Methode schon oft erlebt, dass Kunden die monatliche Rate, die sie für verkraftbar halten, korrigiert haben – sowohl nach oben als auch nach unten. Denn erst so kann man sich praktisch vorstellen, was die Finanzierung einer Immobilie für die Ein- und Ausgaben bedeutet.

Wie kann man aber wissen, welche Zinslast auf einen in zehn Jahren zukommen wird? Da können doch die Zinsen höher oder niedriger sein als heute?

Genau deshalb macht es Sinn, sich schon heute den günstigen Zinssatz für die spätere Finanzierung zu sichern.

Wie geht das?

Mit einem Bausparvertrag! Er eröffnet einem, genau diese Möglichkeit – zumindest für einen Teil der Kaufsumme. Entscheidend sind immer die persönlichen Ziele und die individuelle Situation. Wichtig ist hier auf jeden Fall, den Blick in die Zukunft zu lenken und den Kunden schon heute gedanklich möglichst weit auf dem Weg zur Immobilie und auch über den Kauf hinaus zu begleiten, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Was halten Sie davon, die aktuell niedrigen Zinsen zu nutzen und mit wenig Eigenkapital eine Immobilie zu kaufen?

Das kann sinnvoll sein. Aber es sollte für den Kunden finanziell tragbar sein. Man braucht bei Finanzierungsmodellen immer ein gesundes Maß an Sicherheit.  Und man muss vorausdenken. Das Ansparen von ein paar Tausend Euro Eigenkapital innerhalb einer Zeit von ein bis zwei Jahren kann die Kosten der späteren Immobilienfinanzierung um ein Vielfaches dieses Betrags senken.

Können Sie ein Beispiel nennen?

Vor kurzem war ein Pärchen zur Beratung bei mir in der Geschäftsstelle, das innerhalb von zwei Jahren mit einem monatlichen Sparbetrag von 500 Euro weiteres Eigenkapital angespart hat. Durch die kürzere Finanzierungslaufzeit kam ein deutlich günstigerer Zinssatz zustande.  Das ersparte dem Paar unter dem Strich rund 25.000 Euro an Finanzierungskosten für seine eigengenutzte Immobilie. Eine weitere Möglichkeit bei der Finanzierung Zeit und Geld zu sparen sind die staatlichen Förderungen, die ihnen unter bestimmten Voraussetzungen zustehen. Denn der Staat unterstützt seine Bürger auf dem Weg in die eigenen vier Wände mit beträchtlichen Summen.

Gibt es auch ein Beispiel, wo es sich lohnt, nicht zu sparen, sondern gleich zu finanzieren?

Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ergibt es häufig Sinn, mit wenig Eigenkapital zu finanzieren, da man so die Eigenkapitalrendite mit dem richtigen Finanzierungskonzept deutlich erhöhen kann. Schließlich können Vermieter die Finanzierungs-Zinsen und Kosten für den Erhalt einer Immobilie von der Steuer absetzen.

Viele Verbraucher sagen: Ich kann mit den Kauf einer Immobilie nicht leisten, weil ich fürs Alter vorsorgen muss – oder umgekehrt. Was raten Sie diesen Kunden?

Ich sehe überhaupt keinen Konflikt, da man beides zusammen erreichen kann. Jede Immobilie ist auch gleichzeitig eine solide Altersvorsorge. Die eigengenutzte Immobilie ist im Alter mietfrei und hilft so, den Geldbeutel zu schonen. Und eine vermietete Immobilie bringt neben der Rente zusätzliches Einkommen im Alter. Ideal ist natürlich, wenn neben der Rate für die Immobilie noch weiteres Geld zum Ansparen übrig ist. Oft kann dies auch mit verschiedenen Fördermöglichkeiten des Staates kombiniert werden.

Das klingt, als seien Sie ein Fan von Immobilien als Altersvorsorge…

Ich halte in der Tat Sachwerte für die beste Altersvorsorge. Wenn man sich die Entwicklung im letzten Jahrhundert anschaut, hatten wir dreimal einen massiven Wertverlust von Geld, während Sachwerte deutlich wertbeständiger waren.

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Tags: Baufinanzierung, Bauzinsen, Haus kaufen, Immobilienfinanzierung