Mustafa Behan: Soll man mit seiner Baufinanzierung noch abwarten – oder jetzt schnell handeln? Auf der einen Seite haben Menschen, die an eine Baufinanzierung oder einen Hauskauf denken, den Blick auf die steigenden Zinsen und möglicherweise Sorge, dass die Zinsen noch weiter steigen. Auf der anderen Seite kühlt sich der Markt etwas ab und keiner ob die Preise von Objekten noch weiter abkühlen werden. Da die Baufinanzierung für die allermeisten Menschen die größte wirtschaftliche Entscheidung in ihrem Leben ist, ist diese Entscheidung auch nicht leicht zu treffen und sollte auf keinen Fall ohne Berater geschehen. Einen Top-Experten zum Thema Baufinanzierung habe ich heute bei mir. Michael Braun berät bereits seit vielen Jahren zum Thema Baufinanzierung und tut das in Görgeshausen für die Bausparkasse Mainz (BKM). 

Michael Braun: Diese Frage bewegt viele Kunden. Es gibt viele Menschen, die sich in den letzten Jahren mit dem Thema Neubau beschäftigt haben. Diese haben oftmals nur auf die richtige Möglichkeit gewartet einen Bauplatz zu ergattern oder haben schon bei Hausherstellern angefragt und dort die Baukosten analysiert. Allerdings wurde man dort in den letzten Jahren oftmals böse überrascht. In den letzten Jahren haben wir enorme Steigerungen bei den Materialkosten gesehen. Viele Baufirmen gegen Angebote für Häuser nur noch mit einer Fristsetzung zur Annahme  ab, weil sonst die Preise schon wieder neu kalkuliert werden müssen. Insofern ist das ein sehr spannender Zeitpunkt sich mit dem Thema Neubau zu beschäftigen. Wichtig ist es, auch bei einer Baufinanzierung und in der Beratung, tatsächlich heute schon genug Puffer einzubauen. Das Thema ist in den letzten Jahren bei mir immer wieder aufgeschlagen, dass Kunden von anderen Unternehmen durchaus auch mal zu einem kommen und sagen: „Wir haben Nachfinanzierungsbedarf und meine Bank kann mir gar nicht weiterhelfen.“ Das Thema Nachfinanzierung ist immer sehr unangenehm, weil das zum einen mit einem relativ hohen monatlichen Rückzahlungsbetrag verbunden ist und zum anderen mit einem relativ hohen Zins. Und dann wird auch diese ursprüngliche Planung, die man für einen Finanzplan hatte, über den Haufen geworfen. Insofern ist der Neubau äußerst schwierig. Wichtig ist dort Preisgarantien einzuholen und Puffer anzubauen. Beim Thema Immobilienerwerb, als einer „secondhand Immobilie“, bin ich absolut bei ihnen Herr Behan. Das Thema ist sehr spannend. Wir haben das Thema des Preisdrucks aufgrund einer niedrigeren Nachfrage nach Immobilien. Das sorgt noch nicht dafür, dass bundesweit flächendeckend die Preise am Immobilienmarkt fallen, sondern der ein oder andere Anbieter glaubt, immer noch seinen Preis durchsetzen zu können. Gerade private Anbieter sind oftmals relativ weit vom Markt mit ihren Vorstellungen weg und dort gehe ich persönlich auch davon aus, dass wir dort noch eine Reduktion sehen werden. Das wird sich in den nächsten Monaten fortsetzen. In dem Moment könnte man natürlich auch noch mal abwarten. Allerdings ist die Frage, wenn ich gerade mein Traumhaus gefunden habe und sage: „Das ist die richtige Lage, das ist die richtige Immobilie, das ist die richtige Raumaufteilung“, dann muss ich natürlich irgendwo entscheiden, denn vielleicht ist die Immobilie in einem halben Jahr nicht mehr da. Das ist ein Spannungsfeld, bei dem man natürlich auch noch ein weiteres Thema beachten muss, in dem wir uns bewegen, das ist das Thema Energie. 

Braun: Was bei Banken und Baufinanzierungen auch ein wichtiges Thema im nächsten Jahr sein wird, ist das Thema energetische Sanierung an Immobilien. Im Moment ziehen die meisten Anbieter schon Energieausweise ein, das heißt, jede Immobilie muss auch mit dem Energieausweis bei der Finanzierung belegt werden. Das wird im nächsten Jahr auch Auswirkungen auf die Konditionierung haben. Das heißt, dass eine Immobilie, die mit einem schlechten Energieausweis ins Rennen geht, tendenziell mit einem schlechteren Zins belegt wird. Es sei denn, der Erwerber der Immobilie geht gleichzeitig in energetische Sanierungsmaßnahmen bei dieser Immobilie, um die Energieklasse wesentlich zu verbessern. Diese Themen werden nächstes Jahr sehr massiv kommen. Diese würden dann auch dazu führen, dass man sozusagen gezwungen ist zu sanieren, was ich jetzt heute bei einem Erwerb nicht unbedingt habe. Also diese Aspekte sind mit zu berücksichtigen, das muss man individuell wissen und man muss sein Budget klar kennen.  Also, wie Sie eben schon gesagt haben, eine Baufinanzierung ist in der Regel die größte wirtschaftliche Entscheidung. Dabei ist es auch wichtig, im Vorfeld die Gespräche zu führen und den Berater herauszukristallisieren, mit dem man dieses Projekt in Zukunft verwirklichen möchte. Ein guter Berater wird auch ein, zwei oder sogar drei Termine im Vorfeld durchführen, um einfach auch diese Sicherheit zu geben, dass man weiß, was mache ich da und ist das jetzt der richtige Zeitpunkt, ist es der richtige Partner und machen wir das jetzt. Als fairer Partner rät man auch von einem Projekt unter Umständen ab.

Behan: Das ist interessant und die Lage bleibt schwierig, so kann man es wohl zusammenfassen. Sie sagen dann auch, dass Immobilienbesitzer, also Menschen, die heute schon einige Immobilien haben, durchaus den Preis ihrer Immobilie steigern können, indem sie die energetische Sanierung jetzt in Angriff nehmen, richtig?

Braun: Absolut. Das Thema wird den Markt meines Erachtens in den nächsten Jahren dominieren. Das Thema Neubau Immobilien wird sicherlich nicht flächendeckend bundesweit den Markt dominieren. Das Thema energetische Sanierung, das heißt gerade Heizungsaustausch, Energiesparmaßnahmen und Fotovoltaik sind Themen, die den Markt in den nächsten Jahren auf jeden Fall zum großen Teil bewegen werden. Wir haben das alle jetzt mitbekommen, auch die neue Bundesregierung hat das Thema energetische Sanierung mit verabschiedet, das heißt, es gibt auch dort Fördermaßnahmen. Insofern ist es auch wichtig, einen Berater zu finden, der sich an diese Fördermaßnahmen herantraut. Die KfW bietet günstige Möglichkeiten der Finanzierung an und wir haben das Thema BAFA, wo es Zuschüsse gibt. Alle diese Maßnahmen, also diese Fördermittel, müssen in der Regel beantragt werden, bevor ich einen Vertrag mit einem Handwerker mache, weil ich diese Zuschüsse sonst nicht bekomme. Insofern ist auch dort ein zeitlicher Vorlauf wichtig. Wir brauchen bei den meisten Maßnahmen einen Energieberater. Wir haben im Moment den Eindruck, das ist das Nadelöhr, denn die Energie Berater sind einfach komplett ausgebucht bundesweit und es ist dort auch ganz schwierig, Termine zu bekommen. Insofern ist ein Vorlauf wichtig, um die Maßnahmen genau einzugrenzen, Fachleute hinzuziehen und dann in die Umsetzung zu gehen, um dann auch den Wert der Immobilie zu erhalten. Also auch wenn ich Eigentümer einer Immobilie bin, muss ich damit rechnen, wenn meine Immobilie nicht energetisch saniert ist, werde ich im Falle eines Verkaufs in den nächsten Jahren einen geringeren Erlös erzielen.

Behan: Vielen Dank, lieber Herr Braun. Wenn Sie jetzt Lust haben, die wirtschaftliche Entscheidung einer Baufinanzierung nicht allein zu treffen, dann finden Sie Herrn Braun auf WhoFinance.