21.07.2022
Baufinanzierung: Jetzt finanzieren oder abwarten?
Anschlussfinanzierung: Wie sollte man am besten vorgehen?
Ronald Reich ist Top-Berater zum Thema Anschlussfinanzierung von der MLP aus Kiel und spricht über Finanzierungen und günstige Zinsen im Interview.
Die Baufinanzierungszinsen sind gestiegen und es ist unklar, wohin sich das Zinsniveau entwickeln wird. Kommt in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung auf einen zu, dann fragt man sich, wie man sich günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern kann. Darüber spreche ich heute mit Ronald Reich von MLP aus Kiel.
Fabienne Seiam: Herr Reich, wie kann ich mir günstige Zinsen für meine Anschlussfinanzierung sichern?
Ronald Reich: Sie haben einleitend schon wunderbar erläutert: Die Zinsen steigen und wer 2020, also vor zwei Jahren, noch einen Hypothekenzins haben wollte, der hat unter einem Prozent eine zehnjährige Zinsbindung und in der Zwischenzeit liegen wir fast bei drei Prozent. Das ist natürlich ein immenser Anstieg in den letzten zwei Jahren, der auch so in diesem Jahr nicht voraussehbar war. Das hat keiner vorausgesehen, dass es so stark steigen wird. Für Hausbesitzer, die nun in den kommenden Jahren eine Anschlussfinanzierung haben wollen oder müssen sogar, weil die Finanzierung ausläuft, kann das zu einem teuren Problem werden, denn durch steigende Zinsen steigt die monatliche Belastung.
Welche vier wichtigen Punkte vor der Anschlussfinanzierung prüfen?
Es gibt vier Punkte, die man vor jeder Anschlussfinanzierung prüfen sollte:
- Einmal sollte man nicht erwarten, dass die bestehende Bank einem ein Angebot schickt, sondern man sollte sich rechtzeitig und frühzeitig nach günstigen Angeboten am Markt umschauen.
- Das sollte man bis zu drei Jahre vor Ende der Zinsbindung tun. Da sollte man ein Gespräch mit seinem Berater oder seiner Beraterin suchen, die den Markt überblicken können. Im Einzelfall können sogar fünf Jahre sinnvoll sein.
- Wer eine längere Zinsbindung abgeschlossen hat als zehn Jahre, der hat ja die Möglichkeit, dass man auch ein Sonderkündigungsrecht ziehen kann. Also nach zehn Jahren könnte man kündigen und sechs Monate später könnte man dann eine Anschlussfinanzierung beginnen. Auch das wissen nicht alle.
- Und dann sollte man in der aktuellen Situation auch mal überlegen, ob ich statt einer 15- Jahres-Kondition sogar eine 20 Jahre Zinskonditionen nehme. Der Unterschied ist in den letzten Wochen definitiv kaum noch spürbar. Dadurch können Kunden definitiv die Situation nutzen, um eine Immobilie durch zu finanzieren, also in 15, 20 Jahren dann auch fertig zu sein und nicht noch mal zu gucken, ob ich am Markt irgendwo günstige Zinsen bekomme.
Für welchen Zeitraum bei einer Anschlussfinanzierung Zinsen sichern?
Um zu der Hauptfrage jetzt einmal zurückzukommen nach diesen vier wichtigen Punkten vorab, sollte man gucken, um welchen Zeitraum es sich eigentlich handelt.
- Wenn man nur noch eine kurze Restlaufzeit hat von knapp zwölf Monaten, dann geht man jetzt zu seinem Berater oder zu seiner Beraterin hin und sucht jetzt einen Zins aus und achtet auf eine bereitstellungszinsfreie Zeit, die genauso lang ist, bis das Darlehen beginnen soll. Das geht und das ist auch wunderbar machbar. Bereitstellungszinsfreie Zeit kostet nichts. Das ist der einfachste Weg.
- Wer eine Laufzeit von 12 bis 36 Monaten hat, vielleicht sogar bis zu fünf Jahren, also die 60 Monate, der geht an das Anschlussfinanzierungsthema ran, also das Forward-Darlehen.
- Und wer länger als 60 Monate warten muss, der sollte jetzt einfach schon mal überlegen oder durchrechnen, ob man nicht Deutschlands liebstes Kind, den Bausparvertrag, der in den letzten Jahren nicht mehr attraktiv gewesen ist - dass man über den vielleicht schon mal wieder nachdenkt, dass er dann zum Umschuldungszeitpunkt zuteilungsreif wird.
Diese drei Kategorien habe ich: bis 12, 12 bis 36, bis maximal 60 Monate und dann länger als 60 Monate.
Besser über einen Vermittler gehen?
Wichtig ist dabei, immer über einen Vermittler zu gehen. Die Hausbank, bei der man ist, die macht das Angebot, das ist ganz einfach.
Die spannende Arbeit ist ja, dass sich, wenn man sich schon entschuldet hat, der Restwert und der Beleihungsauslauf ändert. Das macht eine Hausbank normalerweise nicht. Wenn man zu einer anderen Bank geht oder zu einem anderen Finanzierungspartner - das kann auch eine Versicherung sein, also ich vermittle auch sehr sehr oft Versicherer, die halt dann gerne die langfristigen Darlehen geben wollen, dann wird der Beleihungsauslauf neu berechnet und man kann einen günstigeren Zins bekommen, weil wir ja nicht mehr so eine hohe Restschuld auf seinem Haus hat, weil man ja schon was abgezahlt hat.
Wie soll ich bei einer Anschlussfinanzierung vorgehen?
In diesem Zusammenhang auch noch mal: Warum ist der Gang zu einem Vermittler wichtig?
Von einer Bank erlebe ich im Moment, dass die Angebote nur zwei bis maximal fünf Tage gültig sind. Das heißt, man muss in diesem Zeitraum alle Unterlagen nachreichen. Das heißt bei mir, dass die Beratungsleistung zuerst kommt: ich informiere meine Kunden, was man alles für eine Anschlussfinanzierung an Unterlagen haben muss . Da habe ich für meine Kunden eine Quick List und da steht dann alles drauf und ich sage, solange sie nicht alles haben, brauchen wir gar nicht anfragen, weil ansonsten kommen Sie nachher in Druck. Dann kommt der Geburtstag oder was auch immer und dann schafft man das nicht und dann ist das günstige Zinsangebot schon wieder weg. Also erst Unterlagen sammeln, dann Angebote abfragen.
Welche Gebühren fallen bei einer Anschlussfinanzierung an, wenn man die Bank wechselt?
Und viele Kunden fragen mich auch immer wieder, ob es etwas kostet, wenn man zu einer anderen Bank geht. Ja, das kostet etwas, weil man die Grundschuld auf eine neue Bank eintragen muss. Die Gebühren, die für diese Grundschuldabtretung fällig werden, sind extrem gering. Also, eine Bank verlangt keine Gebühren. Nur das Grundbuchamt verlangt das. Das macht man mit dem Notar zusammen und das liegt dann ungefähr bei 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags. Das bedeutet also, wenn man 100.000 als Grundschuld hat, sind die Kosten nicht mal 200 Euro - Maximum. Man sollte daher schon überlegen, vielleicht auch die Bank zu wechseln.
Also, zuerst die Unterlagen sammeln, dann prüfen, wann ist es bei mir so weit, dann
sichere ich meinen Kunden schon die günstigen Zinsen. Das ist der beste Weg. Und dann muss man schnell sein.
Fabienne Seiam: Wie merken Sie die Nachfrage in Ihrem Alltag?
Ronald Reich: Ich merke das in meinem Alltag, dass Anfragen ankommen, dass Kunden fragen, dass dieses Spiel zwischen 36 Monaten und fünf Jahren definitiv von den Kunden kommt. Dass viele auch auf Empfehlung zu mir kommen, das merke ich auch. Kunden, die gerade eine günstige Anschlussfinanzierung gemacht haben, erzählen dies in ihrer Nachbarschaft. Ich habe gerade wieder in einer Straße eine Anschlussfinanzierung gemacht und jetzt habe ich eine Anfrage bekommen über die WhoFinance App Finolix, die wir hier haben. Über die wurde ich empfohlen, dass ich dann auch berate. Das ist jetzt auch eine Anschlussfinanzierung. Das ist ja so in Neubaugebieten: Die kaufen alle zur gleichen Zeit und sind mit den Nachbarn befreundet und erzählen dann davon und sagen: Mensch, ich habe einen super Zins bekommen - und das merke ich gerade im Arbeitsalltag.
