Eigentumswechsel bei Immobilien: Was passiert mit der Gebäudeversicherung?

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt sich oft die Frage, was mit der bestehenden Gebäudeversicherung passiert. Da es sich hierbei um eine verbundene Versicherung mit der Immobilie selbst handelt, gibt es gesetzliche Regelungen, die Käufer und Verkäufer beachten sollten.

1. Automatische Übertragung der Gebäudeversicherung

Laut § 95 VVG (Versicherungsvertragsgesetz) geht die bestehende Gebäudeversicherung automatisch auf den neuen Eigentümer über, sobald der Eigentumsübergang erfolgt. Das bedeutet:

• Der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten des bestehenden Versicherungsvertrages.
• Die Versicherung bleibt zunächst mit den gleichen Konditionen bestehen.
• Die Versicherungsgesellschaft muss über den Eigentumswechsel informiert werden.

Dies hat den Vorteil, dass die Immobilie lückenlos versichert bleibt und der Käufer keinen sofortigen Neuabschluss tätigen muss.

Achtung: Einfach übernehmen und weiterlaufen lassen ist der schlechteste Weg!
Warum? Weil niemand genau weiß, was der Vorbesitzer vereinbart hat. Ist der Vertrag aktuell? Sind alle Risiken richtig abgesichert? Ein Verkäufer, der sein Haus loswerden will, hat oft nicht die Motivation, den besten Schutz auszuwählen – sondern möglicherweise nur den günstigsten Tarif.

2. Warum eine Prüfung der Versicherung unverzichtbar ist

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein gebrauchtes Auto, ohne sich vorher die Ausstattung und den Wartungszustand anzusehen. Kein Mensch würde so handeln! Bei der Gebäudeversicherung ist es nicht anders:

• Ist die Versicherungssumme noch aktuell oder basiert sie auf veralteten Werten?
• Sind wichtige Risiken wie Elementarschäden (Überschwemmung, Starkregen) mitversichert?
• Wurde der Vertrag vom Vorbesitzer nur nach dem günstigsten Preis abgeschlossen, ohne auf den besten Schutz zu achten?

Ein Beispiel aus der Praxis:
Ein Käufer übernimmt blind die alte Versicherung und bemerkt erst später, dass kein Schutz gegen Leitungswasserschäden enthalten ist. Als nach einem Rohrbruch das gesamte Erdgeschoss unter Wasser steht, erfährt er, dass er für die Schäden selbst aufkommen muss – weil der Vorbesitzer diesen wichtigen Schutz abgewählt hatte, um ein paar Euro zu sparen.

3. Kündigungsmöglichkeiten der Gebäudeversicherung nach Eigentumswechsel

Nach dem Eigentumswechsel gibt es drei mögliche Szenarien bezüglich der Gebäudeversicherung:

a) Käufer übernimmt die bestehende Versicherung

Der neue Eigentümer kann die bestehende Gebäudeversicherung beibehalten.

• Dies kann sinnvoll sein, wenn der bestehende Tarif günstige Konditionen bietet.
• Wichtig ist eine detaillierte Prüfung der Vertragsbedingungen, um sicherzugehen, dass der Schutz passt.

Vorgehensweise:

• Lassen Sie sich den Versicherungsvertrag vom Verkäufer aushändigen.
• Prüfen Sie alle Leistungen und Deckungssummen.
• Falls nötig, fordern Sie eine Vertragsanpassung oder Erweiterung beim Versicherer an.

b) Käufer kündigt die Versicherung (Sonderkündigungsrecht gemäß § 96 VVG)

Der neue Eigentümer hat das Recht, die Gebäudeversicherung mit einer Frist von einem Monat nach Grundbucheintrag zu kündigen.

• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
• Gleichzeitig sollte eine neue Gebäudeversicherung abgeschlossen werden, um eine lückenlose Absicherung sicherzustellen.

Wichtig:
Besonders bei finanzierten Immobilien verlangen Banken einen durchgehenden Versicherungsschutz, sodass ein nahtloser Wechsel erforderlich ist.

c) Verkäufer kündigt die Versicherung nicht

Der Verkäufer kann die Versicherung nicht selbst kündigen, da der Vertrag automatisch auf den Käufer übergeht.

• Falls ein Schaden zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintrag auftritt, ist der Käufer als neuer Eigentümer der Versicherungsnehmer.
• Ausnahme: Falls der Kaufvertrag eine andere Regelung vorsieht (z. B. dass der Käufer schon früher für die Versicherung zuständig ist).

4. Zwei Hacks für Käufer: So holen Sie das Beste aus der Versicherung heraus

🔎 Hack 1: Schadensverlauf der Versicherung anfordern

Fordern Sie vom Noch-Eigentümer einen Schadensverlauf der Gebäudeversicherung an. Warum?

• Wenn z. B. mehrfach Rohrbrüche aufgetreten sind, könnte dies auf ein überaltertes Leitungswassernetz hindeuten.
• Dies ist nicht nur ein Hinweis auf mögliche künftige Probleme, sondern auch ein starkes Argument für Preisverhandlungen.

💡 Tipp: Falls der Verkäufer sich weigert, den Schadensverlauf offenzulegen, sollten Sie vorsichtig sein – möglicherweise gibt es wiederkehrende Schäden, die verschwiegen werden sollen.

🌊 Hack 2: Elementarschutz prüfen und beantragen

Prüfen Sie, ob die bestehende Gebäudeversicherung Elementarschutz enthält. Falls nicht, sollten Sie beim Versicherer klären, ob ein solcher Schutz nachträglich ergänzt werden kann.

• Besonders in der Nähe von Flüssen, Seen oder in Überschwemmungsgebieten ist dieser Schutz essenziell.
• Wenn die Versicherung den Elementarschutz verweigert, sollten Sie sich fragen:
  Warum ist das Gebäude nicht versicherbar?
  • Liegt es in einem Hochrisikogebiet?
  • Gab es bereits große Schäden, die eine Absicherung unmöglich machen?

💡 Tipp: Wenn eine Versicherung keinen Elementarschutz gewährt, könnte dies ein Zeichen für ein hohes Risiko sein. In diesem Fall sollten Sie genau überlegen, ob das Objekt für Sie wirklich die richtige Wahl ist.

5. Praxis-Tipps für Käufer und Verkäufer

Für Käufer:
✅ Prüfen Sie den bestehenden Versicherungsvertrag auf Leistungen, Beiträge und Deckungssummen.
✅ Lassen Sie sich nicht einfach auf die Übernahme der alten Versicherung ein, ohne die Konditionen zu prüfen.
✅ Fordern Sie den Schadensverlauf an – er kann wichtige Hinweise auf den Zustand der Immobilie liefern.
✅ Falls eine Kündigung gewünscht ist, sorgen Sie für einen nahtlosen Neuabschluss einer Gebäudeversicherung.
✅ Prüfen Sie, ob Elementarschutz möglich ist – falls nicht, hinterfragen Sie das Risiko des Objekts.

Für Verkäufer:
✅ Informieren Sie Ihre Versicherungsgesellschaft frühzeitig über den Verkauf.
✅ Sorgen Sie dafür, dass der Käufer alle relevanten Versicherungsunterlagen erhält.
✅ Die Versicherung nicht selbst kündigen, da diese automatisch übergeht.

Fazit: Gebäudeversicherung beim Eigentumswechsel sorgfältig prüfen

Beim Kauf einer Immobilie bleibt die bestehende Gebäudeversicherung zwar automatisch bestehen, aber das ist selten die beste Lösung. Niemand kauft ein Auto ohne Blick auf die Ausstattung – also sollte auch die Versicherung nicht blind übernommen werden.

Mit den richtigen Prüfungen und Verhandlungstricks lassen sich nicht nur bessere Versicherungsbedingungen sichern, sondern in manchen Fällen auch der Kaufpreis nachverhandeln. Wer clever vorgeht, spart langfristig nicht nur Geld, sondern auch viele Nerven.